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　　廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者日前走訪竹絲崗北直街，看到老建筑外立面存在脫落現(xiàn)象。

　　老舊房屋由于年久失修，外立面出現(xiàn)脫落、異常變形等安全隱患，影響公共安全，該由業(yè)主還是政府負(fù)責(zé)修繕？被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，根據(jù)損壞程度處理措施為“觀察使用”和“處理使用”的，是否可以出租，或作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所？8月14日上午，廣州市法制辦舉行《廣州市房屋使用安全管理規(guī)定（草案）》立法聽證會(huì)，15位代表針對(duì)上述三個(gè)聽證事項(xiàng)展開激烈辯論，建言獻(xiàn)策。這一立法聽證會(huì)，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)向公眾進(jìn)行了直播。記者了解到，早在8月9日，該專題網(wǎng)頁已上線，15名聽證代表已經(jīng)在網(wǎng)頁上提前表達(dá)有關(guān)觀點(diǎn)，引發(fā)網(wǎng)友踴躍提問、交流。

　　　文、圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者方晴

　　討論背景

　　老舊房屋外立面脫落的事件時(shí)有報(bào)道，2017年3月荔灣區(qū)西華路就發(fā)生過墻皮脫落，執(zhí)信南路社區(qū)竹絲崗北直街46、48、50、55號(hào)也發(fā)生過外立面脫落。廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者日前走訪竹絲崗北直街看到，一棟樓齡達(dá)到36年、8層高的老樓房出現(xiàn)了外立面脫落等安全隱患。其中，第7、第8層的墻皮已經(jīng)與紅磚剝離，露出2、3厘米寬的空隙，可以伸進(jìn)一只手掌，仿佛稍一使勁就能“手動(dòng)掰墻”。老居民陳先生表示，這棟樓宇大多用作出租，業(yè)主們沒有成立業(yè)主委員會(huì)，而且他與老伴的退休金也不高，希望外墻修繕的費(fèi)用能政府部門或房改前單位與業(yè)主共同承擔(dān)。

　　聽證事項(xiàng)一： 外墻誰管？

　　老舊房屋由于年久失修，外立面出現(xiàn)脫落、異常變形等安全隱患，影響公共安全，誰應(yīng)該負(fù)責(zé)修繕。

　　現(xiàn)狀：業(yè)主租戶間難有共識(shí)

　　聽證陳述人、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱住建委）房屋管理處處長(zhǎng)張建明介紹，多層建筑外立面出現(xiàn)脫落的，以黃泥加砂批蕩、石米批蕩、貼飾面磚(馬賽克、紙皮磚、條形磚)居多，以黃泥加砂批蕩最為普遍。造成脫落的原因多樣，一方面是因?yàn)楫?dāng)時(shí)技術(shù)要求低，建造成本低，也受炎熱潮濕氣候影響；另一方面，不排除個(gè)別使用人在室內(nèi)裝修時(shí)，對(duì)外墻批蕩產(chǎn)生震動(dòng)損壞；另外，房改后，業(yè)權(quán)人缺乏維護(hù)和修繕，導(dǎo)致外墻面損擴(kuò)大、加深，最終出現(xiàn)脫落。相關(guān)法律明確，房屋外立面是建筑物的共有部位，由全體業(yè)主負(fù)責(zé)修繕。

　　在現(xiàn)實(shí)中修繕最大的難題在于協(xié)調(diào)。一棟房屋往往涉及數(shù)十乃至上百個(gè)業(yè)主，存在部分業(yè)主聯(lián)系不上，部分業(yè)主不愿意出資而想依賴政府等問題。業(yè)主之間、業(yè)主和租戶之間也經(jīng)常無法達(dá)成共識(shí)，安全隱患難以快速消除。

　　觀點(diǎn)一：物業(yè)企業(yè)或業(yè)主承擔(dān)

　　支持者12人

　　應(yīng)該按照《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定消除安全隱患，沒有委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由全體業(yè)主消除安全隱患，費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。

　　◆理由：應(yīng)當(dāng)遵循“誰受益誰承擔(dān)費(fèi)用”原則

　　廣東匯建檢測(cè)鑒定有限公司負(fù)責(zé)人、市民聽證代表鄭紹永支持以上觀點(diǎn)。“我國目前的房屋建筑相關(guān)行政法規(guī)的解釋，外立面屬該棟樓業(yè)主共有，故維修費(fèi)用理應(yīng)業(yè)主共同承擔(dān)，這遵循‘誰受益，誰承擔(dān)費(fèi)用’原則，業(yè)主不能只享有權(quán)利，不承擔(dān)義務(wù)。”

　　“近幾年我們經(jīng)常看到媒體報(bào)道外墻脫落傷人事件，甚至是造成傷亡事故，因歷史遺留問題，很多房屋產(chǎn)權(quán)公私交錯(cuò)，因沒有明確的法律條文，政府在處理外墻傷人事件時(shí)也沒有明確統(tǒng)一的處置方案，在責(zé)任認(rèn)定上比較模糊，經(jīng)常需要走司法程序才能得以實(shí)施。所以很有必要盡快在這方面進(jìn)行立法，明確責(zé)任主體，進(jìn)一步敦促責(zé)任主體及時(shí)做好外立面維修養(yǎng)護(hù)工作，定期做外立面安全檢查。”

　　◆建議：房管部門先墊資修繕，再向業(yè)主追繳費(fèi)用

　　來自廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的行業(yè)協(xié)會(huì)聽證代表王利敏建議，可以參考政府對(duì)低保等困難戶危險(xiǎn)房屋治理費(fèi)用補(bǔ)助措施，在外墻脫落等維修上給予低保等困難戶一定費(fèi)用補(bǔ)助。

　　針對(duì)業(yè)主委員會(huì)有可能不同意使用維修資金修繕外立面的問題，王利敏建議可參考上海市住宅物業(yè)消防安全管理辦法的思路，由區(qū)房管部門代為修繕，相關(guān)費(fèi)用由相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)并明確繳費(fèi)期限，如果業(yè)主拒不付費(fèi)，可由房管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)提起訴訟。

　　觀點(diǎn)二：應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)

　　支持者3人

　　房屋外立面不僅涉及城市形象，還涉及公共安全。消除房屋外立面脫落對(duì)于公共安全的影響應(yīng)由政府負(fù)責(zé)，費(fèi)用也應(yīng)由政府承擔(dān)。

　　◆理由：集資難、業(yè)主不在場(chǎng)、意見不統(tǒng)一、時(shí)間滯后

　　市民聽證代表、廣州越秀物業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理王占海表示，“當(dāng)前，很多物業(yè)公司由于管理費(fèi)用的升幅小于人工成本的升幅，維系老舊小區(qū)日常設(shè)備維保已經(jīng)不易，更無力墊資解決公共外墻的整體修繕。房屋外立面涉及城市形象，政府有出資修繕的先例，并且，廣州市政府也有這樣的財(cái)政實(shí)力。”

　　王占海還談到集資難，“專項(xiàng)維修資金需要小區(qū)業(yè)主人數(shù)和建筑面積的三分之二通過后方可使用，存在時(shí)間周期長(zhǎng)等問題。業(yè)主集資，更是存在業(yè)主不在現(xiàn)場(chǎng)、意見不統(tǒng)一及時(shí)間滯后的情況而無法及時(shí)徹底解決外墻脫落的根本問題。在各項(xiàng)現(xiàn)有制度處于‘失靈’的情況下，政府部門應(yīng)該主動(dòng)參與消除房屋外立面脫落對(duì)于公共安全的影響。”

　　政府部門回應(yīng)：

　　有能力修繕而不修繕，考慮列入失信行為

　　廣州市住建委物業(yè)管理處副調(diào)研員張杰表示，政府對(duì)愿意積極參與外立面修繕的業(yè)主，首先要允許他們?nèi)ゾS修，不能加以限制，而且要在行政審批的過程中盡量減少審批的環(huán)節(jié)，加快審批的效率，給其提供便利條件。對(duì)于其中的一些低保、低收入的群眾，政府在惠民方面也應(yīng)有所考慮，和危房改造一樣，對(duì)于低保、低收入的群眾應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)助。

　　同時(shí)，對(duì)有能力去履行但不履行的業(yè)主，政府也應(yīng)該有所措施。張杰認(rèn)為，目前在行政處罰方面還是有所缺失的。在香港發(fā)生的類似情況，除了有行政處罰，甚至有刑事方面的處罰，比如6個(gè)月的監(jiān)禁等。張杰認(rèn)為，應(yīng)該增加對(duì)個(gè)人進(jìn)行征信管理，如果應(yīng)該修繕有能力修繕而沒有修繕的，應(yīng)該列入失信行為，對(duì)其有所約束。

　　聽證事項(xiàng)二：

　　危房可用？

　　被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，一般會(huì)根據(jù)損壞程度分成四類進(jìn)行處理：一是觀察使用；二是處理使用；三是停止使用；四是整體拆除。

　　問題在于，觀察使用和處理使用的危險(xiǎn)房屋是否可以出租，是否可以作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

　　觀點(diǎn)一：兩類危房未解危也能用

　　支持者3人

　　“觀察使用”適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋；“處理使用”適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解除危險(xiǎn)的房屋。鑒于觀察使用和處理使用的危險(xiǎn)房屋并非禁止使用，將其用于出租和經(jīng)營(yíng)并無不可。

　　◆房屋租賃是財(cái)產(chǎn)性的權(quán)利 不應(yīng)加以限制但需明確修繕責(zé)任

　　來自廣東恒益律師事務(wù)所的專家聽證代表周磊認(rèn)為，如果房屋的結(jié)構(gòu)承載力基本能滿足正常使用要求，個(gè)別結(jié)構(gòu)構(gòu)件處于危險(xiǎn)狀態(tài)，但不影響主體結(jié)構(gòu)，基本滿足正常使用要求的，不應(yīng)對(duì)其出租權(quán)利加以限制，但可以要求租賃雙方明確維護(hù)和修繕的責(zé)任。實(shí)踐中，可以根據(jù)“危險(xiǎn)性”的大小給予租賃雙方必要的引導(dǎo)，如：“觀察使用”（出租人履行告知義務(wù)）、“處理使用”（出租人履行告知義務(wù)及明確采取技術(shù)措施的主體）、“停止使用”和“整體拆除”（不得出租）。他強(qiáng)調(diào)，地方政府規(guī)章不能設(shè)定減損公民、法人或其他組織權(quán)利，或者增加其義務(wù)的規(guī)定，房屋的租賃權(quán)實(shí)際上也是一種財(cái)產(chǎn)性的權(quán)利。

　　◆危房能不能用，不應(yīng)以使用者的身份作為標(biāo)準(zhǔn)

　　來自昆蟲研究所的市民聽證代表黃海濤支持上述觀點(diǎn)，他認(rèn)為，觀察使用和處理使用的房屋雖有一定的危險(xiǎn)性，但是當(dāng)我們采取了適當(dāng)?shù)陌踩夹g(shù)措施之后，這種危險(xiǎn)已被大大消除，且這種危險(xiǎn)應(yīng)該是在可控的范圍內(nèi)，也就是說并不會(huì)影響他人的生命財(cái)產(chǎn)安全。

　　他表示：“如果說將該建筑定位為不能出租、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，它還是可以自住的，如果說該建筑對(duì)其他市民產(chǎn)生危險(xiǎn)，對(duì)于使用者本人同樣存在隱患。至于該房屋到底是否可用，應(yīng)該以房屋本身的危險(xiǎn)因素是否解除作為標(biāo)準(zhǔn)，而不是以使用者的身份作為標(biāo)準(zhǔn)。”

　　觀點(diǎn)二：危房未解危前都不可用

　　支持者12人

　　觀察使用和處理使用的危險(xiǎn)房屋具有危險(xiǎn)性，允許其出租或作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所可能會(huì)影響他人的生命、財(cái)產(chǎn)安全。觀察使用和處理使用的危險(xiǎn)房屋在未解危前不可以出租，也不應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

　　◆分類使用危險(xiǎn)房屋，是經(jīng)濟(jì)未發(fā)達(dá)時(shí)期的權(quán)宜之計(jì)

　　來自廣東百越律師事務(wù)所的市民聽證代表蕭匡國認(rèn)為，在國民經(jīng)濟(jì)尚處于不發(fā)達(dá)的時(shí)期，國家無法投入大量的資金對(duì)危險(xiǎn)房屋進(jìn)行改造，人民生活處于低水平的狀態(tài)，私人業(yè)主亦因籌資困難和改造成本太大，不愿進(jìn)行重建。把一些尚不致于立即倒塌的危險(xiǎn)房屋進(jìn)行分類使用，在當(dāng)時(shí)有其合理性，更貼切地說應(yīng)是權(quán)宜之計(jì)。

　　但在今天國民經(jīng)濟(jì)已長(zhǎng)足發(fā)展，人民生活水平有了明顯的改善和提高。無論國家還是私人業(yè)主，危險(xiǎn)房屋改造資金也不是一個(gè)不能克服的問題，而且改造的成本和改造后的收益相比，與過去的情況已經(jīng)不是同日而語。

　　因此，他認(rèn)為私人業(yè)主對(duì)危險(xiǎn)房屋改造這方面是有相當(dāng)高的積極性，關(guān)鍵在于政府的政策引導(dǎo)及扶持。

　　◆危房存在結(jié)構(gòu)問題，“觀察使用”也存在諸多實(shí)操問題隱患多

　　來自廣州市房屋安全鑒定協(xié)會(huì)的行業(yè)協(xié)會(huì)聽證代表何小菱表示，既然一座建筑已經(jīng)被定為危險(xiǎn)房屋，那么大多數(shù)情況下，這跟結(jié)構(gòu)存在問題有關(guān)。

　　《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》中“觀察使用”的定義是短期排危、短期使用，并且要繼續(xù)觀察。對(duì)于仍存在危險(xiǎn)隱患的危房，不應(yīng)繼續(xù)使用，更不應(yīng)作為娛樂場(chǎng)所使用。除非該建筑已經(jīng)按照國家規(guī)范進(jìn)行了結(jié)構(gòu)加固，通過鑒定后，該建筑已變?yōu)榉俏７俊?/p>

　　另外，由于該建筑的安全隱患仍然存在，在使用過程還要繼續(xù)觀察。然而，這種觀察是長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)性工作，由誰去觀察？怎樣觀察？應(yīng)委托專業(yè)公司還是業(yè)主、租戶來觀察？這個(gè)過程中，萬一疏忽會(huì)造成事故的，因此沒有必要去開這個(gè)口子。

　　政府部門回應(yīng)：

　　危房自住由個(gè)人承擔(dān)責(zé)任

　　廣州市住建委房屋管理處處長(zhǎng)張建明表示，作為已經(jīng)界定為危險(xiǎn)房屋的，按照國家的相關(guān)規(guī)定，具有其危險(xiǎn)性。既然是有危險(xiǎn)性的房屋，為保障業(yè)主及公眾的安全，從整體上來說，應(yīng)該是不適合出租、經(jīng)營(yíng)的。

　　對(duì)于危險(xiǎn)房屋，政府部門應(yīng)盡到督修和告知的責(zé)任。作為業(yè)主在把握危險(xiǎn)情況后仍然使用，責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。