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國土部專家:3組“地價房價比”數(shù)據(jù)差別不大
發(fā)布時間:2009-7-1 9:39:57   來源:網(wǎng)易   編輯:中國家裝家居網(wǎng)

  自從上周國土資源部副部長鹿心社拋出“中國地價占房價15%~30%,平均是23.2%”的觀點后,關(guān)于地價房價比的數(shù)據(jù),至今已經(jīng)有3個由不同部門發(fā)布的不同版本。

  昨日,國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松撰文指出,剔除調(diào)查范圍、數(shù)據(jù)來源和數(shù)據(jù)口徑上的差異,在平均地價房價比上,3組數(shù)據(jù)并無太大差別。文章稱,關(guān)于地價房價比的爭論可以結(jié)束。

  事件回放:三個部門三種數(shù)據(jù)

  6月23日,國土資源部副部長、國家土地副總督察鹿心社在新聞發(fā)布會上表示,根據(jù)國土部對東、中、西部620個房地產(chǎn)開發(fā)項目的調(diào)查,目前在中國,地價占房價15%~30%,平均是23.2%。低于歐美及亞洲近鄰國家,但與國際水平相差不大。

  次日,華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在博客中稱,政府在測算中,僅以土地出讓價格為準(zhǔn),并未計入“各種稅費及限定條件引發(fā)的土地價格變化”。因此,該數(shù)據(jù)是“越描越黑”。

  多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時也表示,23.2%的數(shù)據(jù)比現(xiàn)實偏低,目前較為認(rèn)同的水平是,地價占房價的比例為3到4成。而在一些大城市的中心區(qū),該比例可能超過50%。

  引起爭議的原因或許是,與另外兩組數(shù)據(jù)相比,該數(shù)據(jù)明顯偏低。

  根據(jù)此前中國城市地價監(jiān)測系統(tǒng)對全國105個城市的監(jiān)測,地價占房價的比例在20%~40%之間,29個重點城市(全部為省會城市和計劃單列市)的地價房價比均值為31.8%。

  而在年初全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會提交給“兩會”的報告中顯示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成本占總成本的41.2%,占直接成本的比例則達(dá)到58.2%。

  專家觀點:三組數(shù)據(jù)差別不大

  趙松在文章中表示,三組數(shù)據(jù)在地價占房價比例上差異不大。

  她稱,國土部的數(shù)據(jù)是根據(jù)土地出讓價格和該地塊上的房屋售價之比而得出。而根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的平均周期,兩個價格相差了約3年的時間。

  而在中國城市地價監(jiān)測系統(tǒng)的計算中,數(shù)據(jù)內(nèi)涵是同時點地價房價比,即用當(dāng)前市場上的樓面地價水平與房價水平相比,該數(shù)據(jù)包含了3年間地價升值的因素。

  文章稱,除去該因素,可測得29個重點城市的成本地價房價比均值為25.8%,與第一組數(shù)據(jù)基本接近。

  趙松同時表示,在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的計算中,房企的總成本僅包含了直接成本和運營成本,而沒有將總稅費和利潤計算在內(nèi)。她表示,若將計算方式統(tǒng)一,可推算出的地價房價比應(yīng)在23%~26%之間。

  爭論背后:合理比值區(qū)間待定

  趙松表示,剔除調(diào)查范圍、數(shù)據(jù)來源和數(shù)據(jù)口徑上的差異,在平均地價房價比上,3組數(shù)據(jù)恰恰相近,起到了相互印證的作用。

  她表示,爭論是多余的,因為地價房價比的合理區(qū)間并未確定,大到資源稟賦、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同的國家之間,小到同一城市的不同區(qū)位間都會有所不同。

  在接受《人民日報》采訪時,趙松稱,從數(shù)據(jù)中可以看出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤還是較高的,房價完全有下降的空間。一些開發(fā)商“地價推高房價”的說法沒有根據(jù)。

  一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士也向記者表示,地價占房價的比例過低,反映了房地產(chǎn)市場仍然存在泡沫的現(xiàn)實,對市場的發(fā)展不利。該人士認(rèn)為,在擠出泡沫、降低房企平均利潤率的情況下,合理比例應(yīng)在30%左右。

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