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房屋的所有權(quán)和使用權(quán)是在房屋交易中經(jīng)常見(jiàn)到的兩種權(quán)利狀態(tài)。同一房屋，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，也可能是他項(xiàng)權(quán)利，如典權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。

　　(1)房屋的所有權(quán)

　　房屋的所有權(quán)是房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)(包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承)的總合。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。

　　取得房屋所有權(quán)的方式有很多，現(xiàn)歸納如下：

　　①依法新建；

　　②添附取得，如翻建、擴(kuò)建、加層等；

　　③通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換等民事法律行為取得所有權(quán)；

　　④繼承或受遺贈(zèng)；

　　前兩種方式成為公民房屋所有權(quán)原始取得方式，即直接根據(jù)法律的規(guī)定取得的所有權(quán)；后兩種方式成為公民房屋所有權(quán)繼受取得方式，即公民通過(guò)某種民事法律行為從原所有人那里取得房屋所有權(quán)。

　　(2)房屋的使用權(quán)

　　房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不包括出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中。

　　(3)房屋的他項(xiàng)權(quán)利

　　房屋的他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來(lái)的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利，這里只介紹以上最常見(jiàn)的三種：

　　典權(quán)

　　所謂典權(quán)是指房屋所有權(quán)擁有者有將其房屋典當(dāng)給他人以獲得利益的權(quán)利。

　　房屋典當(dāng)是指承典人用相應(yīng)價(jià)款從房屋所有人手中取得使用房屋的權(quán)利的行為。承典人與出典人(房屋所有人)要訂典契，約定回贖期限(即存續(xù)期)，一般期限是3年到10年不等。到期由出典人還清典價(jià)，贖回房屋。典價(jià)無(wú)利息，房屋無(wú)租金。典契中一般規(guī)定，到期不贖的，由承典人改典為買(mǎi)，也可經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，續(xù)期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典權(quán)存續(xù)期內(nèi)，還可以將房屋轉(zhuǎn)典，或出租給他人，并可以以典權(quán)作為抵押權(quán)的標(biāo)的物。

　　抵押權(quán)

　　抵押權(quán)是指房屋所有權(quán)人有將其房屋抵押給他人的權(quán)利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房屋拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　租賃權(quán)

　　租賃權(quán)是指房屋所有權(quán)人有將其房屋租賃給他人的權(quán)利。房屋租賃，是指房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，有承租人支付租金的行為，承租人取得房屋使用權(quán)后，未經(jīng)出租人同意不得隨意處置所承租的房屋，除非租賃合同另有規(guī)定，否則就是違法行為。

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